Mon premier achat immobilier locatif

Présentation de mon premier achat locatif

Je vous parlais dans un article précédent d'un achat immobilier, je vais essayer de vous faire une petite synthèse.

Il s'agit d'un appartement studio de 37m² situé en plein centre ville d'une petite ville, au 2éme étage d'un petit immeuble de 2 étages, situé à côté d'une grosse agglo.
Le prix d'achat était de 70K€ à la base (je ne l'ai pas vu à ce prix), quand je suis allé visité, le proprio en voulait 55K€. Au vu des travaux nécéssaire, j'ai fais une première proposition à 45K€. Contre proposition du vendeur à 50K€. Je remonte à 47.5K€ ce qui a été accepté. Cela nous fait donc une baisse de 15.8% par rapport au prix affiché. C'est pas si mal, et je voulais pas que quelqu'un d'autre fasse une offre, donc j'ai ré-augmenté un peu mon prix initial.
Frais de notaire de 5K€, frais de garantie de 1.3K€ environ.

Concernant les travaux, la fourchette est de 25-27K€ pour tout refaire, mais on ne compte pas les meubles. (mis à part la salle de bain).
Je vise un studio haut de gamme, tout ouvert. L'artisan va donc casser des cloisons, et tout refaire de A à Z (électricité à remettre aux normes, changer toute la plomberie, installer placo, faux plafonds ainsi que l'isolation, le sol, les peintures etc..).
Nous aurons donc une douche à l'italienne dans une SDB épurée, sèche serviette electrique, éclairage par LED avec spot intégré au plafond dans tout l'appart, cuisine intégrée et tout équipée. J'ai aussi une cheminée dans l'appartement, que je vais garder et transformer en cheminée à l'éthanol, petit chauffage d'appoint pour l'hiver en plus des 2 chauffages électriques de 1000W que je vais installer.

J'essaierais de faire des photos avant/après !

J'emprunte donc pour le bien, les travaux et je vais essayer de négocier pour emprunter aussi les frais de notaire. Mon courtier m'a déjà proposé une offre pas trop dégueu.

Je le rénove en haut de gamme, je vise donc une clientèle plutôt aisée. Il y a une grosse boite de robotique pas loin, un jeune cadre de cette entreprise me conviendrait parfaitement. Ou alors un jeune couple travaillant sur l'agglomération voisine, ou dans une petite ville à côté.

Concernant le loyer on serait à 610€/mois charges comprises.

Mon Cashflow serait positif d'un peu plus de 100€/mois sur mes prévisions. La taxe foncière est faible, ainsi que les frais de charges de copropriété (360€/an et 240€/an).

Grâce aux travaux, je vais créer du déficit foncier, et je ne paierais pas d'impôts pendant une bonne dizaine d'années. Merci le LMNP ! :)

Je n'ai plus qu'à signer le compromis, qui tarde vraiment (cela fais plus d'un mois que j'ai fais la proposition de 47.5K€ et quelle à été acceptée).  Une fois le compromis signé, tout devrait aller assez vite !
Comme d'habitude, je vous tiens au courant de la suite des événements ! :)

Mon Compte Titre Ordinaire

Bonjour à tous ! Je vais ici vous présenter mon CTO !

Je dispose donc d'un compte-titre chez Binck pour pouvoir investir en dehors de l'UE (pour rappel, avec le PEA on ne peut pas investir sur des trackers ou actions autres que situés dans l'Union Européenne).
Vous allez me dire "ok, mais tu as un tracker World investi sur le reste du monde non" ? C'est exact, mais je voulais aussi investir dans les REIT's (société immobilières) aux US.

J'ai donc choisi le tracker de chez Vangard VNQ "Vanguard REIT Index Fund" qui contient 157 entreprises REIT's américaine. Celui-ci me distribue un dividende trimestriel qui est actuellement d'environ 4.5%.
Je n’investis dessus que lorsque j'ai des grosses primes, car la priorité des renforcements mensuels va à mon PEA. (en plus en ce moment le taux de change n'est pas hyper favorable pour nous européens pour acheter aux US)

Concernant la fiscalité de ces dividendes, j'ai demandé la suppression de l’acompte sur les impôts de 21% car j'ai un revenu fiscal inférieur à 25K€. La première année je n'avais pas pu le faire, j'étais donc imposé comme suis :

• 15% de retenue du fisc américain
• 15.5% de CSG
• 21% d'acompte avec possibilité de récupération l'année N+1 si trop perçue 

Maintenant je n'ai que les deux premières lignes... cela est un peu mieux même si je préférerais avoir 100% du dividende ! (c'est beau de rêvé !)

Imaginons un dividende de 100€ et un taux de 1 pour 1 pour simplifier. (normalement il faut faire la conversion en €/$ car on achète en $)
Le fisc US retire donc 15% de 100. Il nous reste 85€. Les 15.5% de CSG sont déduit sur les 85 et non sur les 100, ce qui nous donne un dividende final de 71.825€. Les taxes sont donc de 28.175% si on n'arrive à échapper à l’acompte du prélèvement de 21%.

J'ai aussi via ce CTO des actions de classe B Berkshire Hathaway. C'est un conglomérat d'entreprises diversifiées détenue par Warren Buffet, un des plus grand investisseurs de notre temps. Il arrive à composé à environ 20% annualisé (en moyenne par an) depuis 30 ans ! C'est une action capitalisante, donc pas de dividende.

J'ai donc quelques actions de tonton Warren que je garde bien au chaud, et j'en rachète lorsque le cours est bas ou que le P/B ratio tombe à 1.3 (Warren buffet fait des rachats d'actions quand le P/B ratio tombe à 1.2).  Je ne les vendrais que dans très très très longtemps !


Dans mes présentation de performances mensuelles, je ne compte pas VNQ dans mon PTF "actions" parce-que je considère ça comme de l'immobilier, mais je compte BRK-B. J'ai donc fais une rubrique "immobilier" dans mon relevé de performance.

Voilà je crois qu'on a fais le tour !

Suivi de Portefeuille - Avril 2017

 Première présentation de mon portefeuille sur ce blog !

 

 Voici le reporting du mois d'Avril, j'en ferais un à chaque fin de mois.

I) Performance générale

RAS encore ce mois-ci, des petites variations journalières, mais rien de bien méchant. Le PTF reste presque à l’équilibre malgrès une petite baisse ce mois-ci.

Le PTF dans son ensemble est à +15.99% sur PRU , soit +4328.68€.

le PEA est à +14.53% brut
Le CTO est à +23.40% brut

La valeur de la part fini le mois en très légère baisse à -0.35% à 122.80. (puisque je rajoute des liquidités chaque mois, il faut que je calcule la valeur de part du PTF avec les abondements, j'ai réussi à trouver une formule fiable sur internet que j'ai intégré dans mon tableur et qui me calcul tout directement). Une valeur de part de 122.8% signifie que depuis la création de mon PTF, celui-ci à fait 22.80% (car je suis parti d'une base 100).

II) Investissement programmé

L’investissement de ce mois-ci se fera très certainement soit sur le Smart beta World d’Amundi soit sur le Russel 200. Je suis censé récupérer une petite prime trimestrielle, mais elle va me servir à payer les impôts ! Vu que je ne connais pas encore le montant de celle-ci, je ne sais pas si elle sera supérieur à l’impôt que j’aurai à payer. Si elle est supérieur, j’investirais le reste sur le PEA. J’ai aussi 240€ de liquidité sur le PEA du mois précédent à investir en plus du reste.

III) Immobilier

VNQ décroche légèrement et fini le mois à +0.03%.

IV) Remarques

Je me lance dans l'investissement immobilier en direct, plus d'infos dans un prochain post.

V) Rente mensuelle

La rente mensuelle ce mois-ci remonte légèrement, à 101.68€/mois, soit 20.34% de mon objectif.

Voici mon portefeuille actuel en ce 29/04/2017

Pourquoi vous devez ouvrir dés MAINTENANT votre PEA ?

Pourquoi ouvrir MAINTENANT votre Plan Epargne Actions ? 

-Le PEA est la dernière "niche fiscale" française. Il permet de ne pas payer d'impôts sur les plus-values ou dividendes après la date des 8 ans d'ouverture de celui-ci. Vous ne devrez payer que les CSG (qui sont actuellement de 15.5% mais qui devraient augmenter d'ici peu..)

-Vous ne voulez pas investir de suite ? Pas grave, ouvrez quand même un PEA chez un courtier en ligne, qui sont quasiment 100% du temps moins cher que les banques "physique", en ne mettant que 10€ dessus, et vous aurez ainsi "l'antériorité fiscale". La non imposition des PVs et dividendes se fera au bout de 8 ans à date de l'ouverture de votre PEA, et non par rapport à la détention de vos actions ou ETF's. Personnellement je suis chez BourseDirect, et un ordre de moins de 500€ me revient à 0.99€, soit 0.198%... autant dire rien du tout. (Je peux vous parrainer si vous le souhaitez, 50€ offert pour vous).

Par contre il faut éviter de retirer son argent du PEA avant les 8 ans. Voici pourquoi :

- Retrait avant 2 ans (par rapport à la date d'ouverture du PEA) :

• Clôture du PEA
• Imposition à 22.50% + 15.5% de CSG soit 38% sur les éventuelles PV

- Retrait entre 2 et 5 ans :

• Clôture du PEA  
• Imposition à 19% + 15.5% de CSG soit 34.5% sur les éventuelles PV 

- Retrait entre 5 et 8 ans :

• Clôture du PEA 
• Pas d'imposition, paiement des CSG uniquement soit 15.5% sur les éventuelles PV

- Retrait après 8 ans :

• Clôture facultative
• Impossibilité de refaire des versements sur le PEA 
• Pas d'imposition, pairement des CSG uniquement soit 15.5% sur les éventuelles PV

Vous pouvez bien-sur recevoir des dividendes et les réinvestir sans frais (mis à part les frais de passage d'ordre du courtier), tant qu'ils restent à l'intérieur du PEA. Il faut s'imaginer le PEA comme une boite, on peut investir dedans, faire des PV's et recevoir des dividendes à l'intérieur, mais dés qu'on sort de l'argent de cette boite, la fiscalité citée plus haut se met en place.

Dernière règle du jeu avec le PEA, on ne peut investir que sur les sociétés européennes, donc exit les USA. MAIS, on peut utiliser un tracker pour investir sur les USA. Comment cela est possible ?
Enfaite les gestionnaires des ETF's mettent des sociétés européennes au sein de ceux-ci puis échange les performances avec des gestionnaires d'ETF's américains, on appelle ça un contrat "SWAP" (pour faire court et conscis). Vous pouvez donc être investi sur le marché US avec la fiscalité du PEA, si ça c'est pas génial..!

Voilà pour la fiscalité du PEA. Il faut ajouté qu'on ne peut abonder, (c'est à dire verser dans le PEA) que 150 000€. Mais la valeur de celui-ci peut augmenter avec vos PV's, c'est pour ça que certaines personnes ont un PEA de plusieurs centaines de milliers d'€. Personnellement à mon niveau je suis large avant de voir venir les 150 000€ de versement !

J’espère que cet article vous aura éclairer, merci de laisser un avis si vous avez des questions et/ou suggestions ! :)

Ma stratégie boursière

 Ma stratégie boursière

Il y a énormément de stratégies différentes pour investir en bourse. Dans cet article, je parlerai de celle que j'ai choisi et qui me correspond le mieux. Elle ne me prend que 5 minutes par mois au total. (Oui oui, juste 5 mn..!)

Ma stratégie s'appuie sur les ETF's ou Trackers.

Tout d'abord, qu'est ce qu'un ETF ?

Un Exchange-Traded Fund est un "panier" d'actions qui regroupe différentes actions réparti sectoriellement ou géographiquement. En investissant sur ces supports, vous diminuer grandement le risque de faillite par rapport au fait de choisir des entreprises individuellement. Effectivement, si une entreprise connaît des difficultés au sein de votre panier d'actions (l'ETF) cela l'impactera beaucoup moins que si vous aviez investi directement sur cette actions.
Alors oui, cela dilue le risque, ce qui est très bien, mais ça dilue aussi les gains.. Vous n'allez pas faire +500% sur un ETF du jour au lendemain ou en une semaine ! Mais sérieusement, même les gérants de fonds dont c'est le métier n'y arrive pas, alors ne croyez pas que vous, en tant que petit investisseurs vous allez y arrivé...
La performance moyenne d'un ETF monde (qui contient environ 1700 entreprises dans 23 pays différents) et d'à peu prés 7.5-8%/an. C'est toujours mieux que les 0.75% du livret A non ?
Le tout est de garder la tête froide que vos investissements augmentent ou diminuent... car si il y a un krach,et krach il y aura, cela fait parti des cycles économiques, le montant de votre investissement va peut être faire -40 ou -50% sur l'année... c'est pour ça qu'il faut n'investir que l'argent dont vous n'avez pas besoin à moyen/long terme. Et pis entre nous, si jamais cela arrive et que vous avez encore quelques liquidités à investir, c'est jackpot ! Il faut voir ça comme une période de solde ! Imaginez, vous avez flashé sur un pantalon qui coûte 100€ mais ne l'avez pas acheté.En revenant la semaine suivante il est à 50€ car c'est les soldes... vous auriez préféré l'acheter à 100€ la semaine d'avant ou 50€ maintenant ? C'est exactement pareil pour les ETF's !

Voilà pour la présentation globale. 

Maintenant passons à ma stratégie sur le PEA (plan épargne actions).

Je tente de répliquer au plus prés le marché global  grâce à 6 trackers.

-Un ETF Monde (30% du Portefeuille)
-Un ETF Monde Smart Beta  (que j'ai incorporé il y a quelques mois) (30% du PTF)
-Un ETF pays Émergent (10% du PTF)
-Un ETF petite capitalisation Européenne (10% du PTF)
-Un ETF petites capitalisions Américaine (10% du PTF)
-Un ETF immobilier Européens (10% du PTF)

Tout les mois, j'ai quelques centaines d'€ à investir après paiement de tout mes dépenses fixes (loyer,nourriture,impôts etc..). J’investis donc cet argent sur l'ETF qui s'éloigne le plus de mon allocation cible ! J'ouvre mon compte bourse, je regarde celui qui est le plus loin en % par rapport à l'allocation donc j'ai parlé au dessus, et j’achète ce trackers. Voilà, c'est aussi simple que ça ! 

Et d'ici une dizaine d’années, je vendrais mes parts de trackers (une règle dit qu'on peut vendre jusqu’à 4% de son PTF/an sans que celui-ci ne perde de valeur et continue à progresser). Je pars donc sur du 3.5% en prenant 0.5% de marge de sécurité.

Et si vous ne voulez pas vous prendre la tête, rester uniquement sur un tracker monde, et achetez en tout les mois-trimestre-année. Vous aurez alors un prix de revient unitaire moyen, puisque vous allez acheter plus de parts quand ça aura baissé, et moins quand il aura augmenté ! En faisant uniquement ça, vous ferez mieux que 90% des gérants de fonds !

Pour vous donner une idée de mes performances depuis 2015 :

2015  +5.49%
2016  +11.90%
2017  +4.40 (au premier trimestre)

Et à l'instant T, si on prend en compte ma poche actions PEA+CTO (j'en parlerai dans un autre article), cela représente 1242.94€/an de revenu supplémentaire en reprenant la règle des 3.5%, soit 103.58€/mois de revenu supplémentaire si je me mettais à vendre une partie de mes trackers de suite ! Au bout de 3 ans, c'est plutôt sympa non ?

Le but étant de vous initier sur le chemin de l'investissement, je vous encourage à faire des recherches de votre côté si vous voulez aller plus loin ! Par ailleurs, voici le blog d'un spécialiste des ETF's, qui a même écrit un livre vraiment intéressant sur le sujet, qui coûte vraiment pas cher et se lit en 1h30 ! http://www.epargnant30.fr/


En bonus, une superbe vidéo qui résume son livre et tout ce que je viens d'écrire !



PS: Si vous n'avez pas encore de PEA d'ouvert, je vous le conseille fortement, même en ne mettant que 10€ dessus, car vous allez "prendre date" à partir de l'ouverture, et au bout de 8 ans vous serez exonérer d'impôts sur vos plus-values ! (sympa non?!) Il n'y aura que la CSG à payer. Si vous voulez ouvrir un PEA chez Bourse-Direct, je peux vous parrainer,(50€ offert pour vous) n'hésiter pas à me demander !

Présentation de l'auteur et du blog

Bonjour à tous ! 

Tout d'abord, je vais me présenter en quelques lignes.

Je m'appelle Julien, je suis un jeune de 25 ans à l'heure où j'écris ces lignes. Je travail en tant que "manager" de rayon dans un magasin BIO. Après un BTS en management d'entreprises je suis parti en sac à dos à l'autre bout du monde pour faire le tour de l'Australie et de l'Asie pendant quelques mois sur un coup de tête. Puis en revenant en France j'ai travaillé dans quasiment tout ce qui s'offrait à moi, de veilleur de nuit dans les hôtels à facteur en passant par la réparation et la vente de vélos dans différentes enseignes de sport. J'ai maintenant un boulot stable en CDI à temps complet depuis un an et demi où je me plais. En économisant et en investissant intelligemment, j'ai un patrimoine de 50 000€ à ce jour, et tout ça en partant de rien. Voilà pour mon CV !

Vous allez me dire très bien, mais pourquoi fais tu un blog ? Tout simplement parce-que j'ai envie de partager avec vous mon parcours et mon évolution sur le long chemin de l'indépendance financière, quelle soit totale ou partielle.

Il y a énormément de définitions du terme "indépendance financière". Pour ma part, je le vois comme le fait de ne pas dépendre d'une seule source de revenu (ici le salaire). Il faut pour ça investir, et c'est là tout l’intérêt de ce blog. J'ai commencé à investir en Janvier 2015, car étant adepte du mouvement "minimaliste" je n'ai besoin que de peu de choses matérielles. Je voyais donc mon livret A se remplir tranquillement, mais problème, celui là ne rapportait rien... (1.25% à l'époque). J'ai donc cherché dans quoi je pouvais investir mon argent pour qu'il rapporte un peu plus, et après des dizaines d'heure de recherche, j'ai mis en place une stratégie boursière que j'expliquerai dans un autre article.

Mon but ultime est de pouvoir d'ici quelques années diminuer mon temps de travail pour avoir un mi temps, et finalement ne pas avoir de baisse de revenus car celle-ci, liée à la diminution de mon temps de travail sera compensé par mes autres sources de revenus ! (Bourse,Immobilier)

Je vais donc essayé de partager mon parcours, mes réussites mais aussi mes échecs avec vous, pour que l'on puisse évolué ensemble et atteindre cette indépendance financière.